기타평가

ABS

일반적으로 자산유동화는 유동화자산의 보유자가 유동화를 위한 별도의 특별목적회사인 SPC(Special Purpose Company)를 설립하고 동 법인에 유동화자산을 양도하며 SPC는 이 자산을 기초로 하여 증권을 발행하고 매각하여 자금을 조달합니다. 이 과정에서 보유자산의 가치평가업무가 발생하며 이는 증권거래법상의 외부평가법인이 자산실사라는 형태로 수행한다. 유동화대상자산은 리스채권, 자동차 할부금융채권 등의 다양한 형태가 있습니다.

MBS는 금융기관에서 개인에게 대출한 후 보유하게 되는 주택저당채권을 유동화중개기관에 매각하고 유동화중개기관에서는 이를 집합화(Pooling)하여 증권화된 상품으로 투자자에게 매각하는 구조를 가지고 있습니다.

일반채권은 3개월이상 원리금 지급이 이루어지지 않고 있는 ‘담보부’ 혹은 ‘무담보부채권’을 말하고, 특별채권은 회사정리 또는 화의인가 결정을 받은 차주에 대한 채권으로서 향후 변제계획표가 확정되어 있어 현금흐름분석이 가능한 채귄을 말한다.

1) 평가대상

ABS 발행물건 중에서 부동산은 '99년 기준 약51% 수준이며 발행물량의 상당부분을 차지하고 있는 한국자산관리공사의 보유물건수를 기준으로 살펴보면 부동산 중에서는 공장이 40%, 상업용이 21%, 주거용이 22%, 토지 및 기타 물건이 17% 정도를 차지하고 있습니다.

2) 평가시기

ABS·MBS 발행업무 흐름에서 감정평가 발생시기를 살펴보면 자산보유자가 먼저 기초조사를 실시하고 발행주간사를 선정합니다. 선정된 주간사는 자료분석을 실시하고 주간사나 자산보유자가 외부평가기관에게 자산실사를 의뢰합니다. 자산실사는 대부분 회계법인이나 신용평가회사 등에서 실시하고 있으며 자산실사 과정에서 유동화대상 부동산의 전부 또는 일부에 대하여 감정평가를 실시합니다.

3) ABS, MBS 평가개요
구분 평가가치 평가대상 평가방법
관련기초자산 평가 대부분 담보가치 대부분 개별부동산 평가3방식
ABS에 대한 평가 대부분 청산가치 다수의 부동산 또는 채권 DIV, DCF
MBS에 대한 평가 담보가치 및 청산가치 다수의 부동산 담보채권 DCF, 지분이자율구조모형, MCS모형 등
① 기초자산에 대한 감정평가

ABS기초자산에 대한 감정평가는 대부분 토지는 공시지가비교법, 건물은 원가법을 적용하는 통상의 평가방법을 적용하고 있으나 한국자산관리공사 등에서 외국에 매각하는 ABS패키지에 대해서는 평가3방식을 모두 적용한 평가보고서를 작성하고 있으며 이중 소득접근법은 직접환원법과 DCF법(Discounted Cash Flow Analysis)을 병용하고 있다. 다만, ABS와 관련한 평가는 수량이 많으므로 DCF법 적용에 있어서도 보유기간을 5년 정도로 짧게 적용하고 평가모형도 부동산할인현금흐름분석법을 적용하는 경우가 많습니다.

② ABS에 대한 평가

자산실사보고서에서 유동화자산에 관한 사항은 자산의 종류에 따라 채권, 부동산, 기타재산권으로 구분하며 상환조건, 조기상환율 및 만기구조와 가격변동성 등에 따라 다르지만 일반적으로 기간 현금흐름이 있는 부동산은 부동산현금흐름법(RECFM)을 적용하고 변재중지 혹은 담보부동산의 처분을 전제로 한 부실채권은 다음의 평가방법을 적용하고 있습니다.

부실채권인 ABS의 미래현금흐름은 회수가치로 표시할 수 있으며 회수가치는 담보자산의 기초평가액에 예상낙찰률을 곱하고 부대비용을 공제하여 산출합니다.

담보자산의 기초가액은 법원의 경매 감정평가액, 감정평가법인의 감정평가액, 자산보유자의 원장상 대출시점의 감정평가액 등으로 결정하며 예상낙찰률은 경매법원의 지역별/물건별 평균낙찰률을 적용합니다.

부대비용은 경매비용, 세금, 임차보증금, 선순위 담보권 등의 자산보유자에 우선하는 권리금액의 합계액으로 결정됩니다. 평가시 미래현금흐름을 할인하기 위한 할인율은 평가기준일 현재의 기준금리에 스프레드를 추가하여 산정하며 기준금리는 통상 AA등급 3년만기 무보증회사채 기준수익률을 적용하고 스프레드는 기본가산금리에 회수기간에 따른 가산금리를 더하여 적용하고 있습니다.

NPL

부실채권이란 돈을 빌려간 기업이나 개인의 신용도가 낮아 정상기업의 여신에 비해 회수가능성이 낮은 대출금을 말합니다. 다시 말해 은행 등의 금융기관은 보통 대출시에 부동산을 담보로 잡고 돈을 빌려주는데, 이러한 대출금 중에서 기업의 부도, 가계의 파산 등의 사정으로 회수가 어렵게 돼 사실상 떼이게 된 채권이 부실채권입니다.

일반채권은 3개월이상 원리금 지급이 이루어지지 않고 있는 ‘담보부’ 혹은 ‘무담보부채권’을 말하고, 특별채권은 회사정리 또는 화의인가 결정을 받은 차주에 대한 채권으로서 향후 변제계획표가 확정되어 있어 현금흐름분석이 가능한 채귄을 말합니다.

최근 일반인들의 재테크로 부상하고 있는 부실채권은 금융기관이 돈을 빌려주면서 잡은 근저당권 가운데 채무자가 빚을 갚지못해 부실화된 담보부 부실채권 입니다.

채권자의 의뢰를 받은 자가 그 채권액을 평가하여 적절한 매수자를 찾아 매매를 중개하여 매매가 성립되면 근저당권의 이전절차를 밟고, 경매 등 강제환가조치를 취해서 투자자가 채권을 회수할 수 있습니다.

국내외 투자기관은 이렇게 매입한 부실채권을 채권자체로 매각하는 방법과 법원경매를 통해 배당받는 방법, 유입하여 가공 후 매각하여 투자이익을 극대화시키는 등의 방법으로 처분하고 있는데 이중에서 첫 번째 방법인, 부실채권을 채권자체로 되파는 것을 일반 투자자들이 구입하는 것을 바로 부실근저당채권상품입니다.

일반 투자자들은 이렇게 구입한 부실근저당채권을 법원경매를 통하여 배당받는 방법으로 투자이익을 회수하고 있는데, 이러한 부실근저당채권은 투자금액 대비 회수기간이 짧고, 직접 경매에 참여할 수 있다는 점에서 신종 부동산 재테크 기법으로 주목받고 있습니다. 그렇지만 NPL 물건은 원래 채권자체가 악성채권 이기 때문에 권리관계가 복잡하고 이해관계가 얽혀 있는 만큼 확실한 준비가 없을 때에는 위험이 뒤따르게 됩니다.