표준지 공시지가란 국토교통부장관이 전국의 개별토지(약 2,700만 필지)중 지가대표성 등이 있는 약 50만여 필지를 선정·조사하여 공시하는 것으로서 매년 1월 1일 기준의 표준지의 단위면적당 가격(원/㎡)을 말합니다 (법률 제2조 제5호).

① 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(이하 "법률" 이라 함)
② 부동산 가격공시에 관한 법률 (이하 "법률" 이라 함)
③ 헌법 제96조[각부의 조직 및 직무]
④ 기타 헌법의 관련 제규정

개별공시지가란 표준지 공시지가를 기준으로 "토지가격비준표"를 활용하여 산정한 개별토지의 단위면적당 가격을 말합니다(전국 약 2,700만 필지).

개별공시지가는 시·군·구 지가담당공무원이 조사한 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교하여 국토해양부장관이 개발·공급하는 "토지가격비준표"상의 토지특성 차이에 따른 가격배율을 산출하고 이를 표준지 공시지가를 기준으로 산정한 다음 법 제10조의 규정에 의해 결정·공시한다는 점에서 표준지 공시지가와 차이가 있습니다.

공시지가는 토지시장의 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가·지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준이 됩니다.(법률 제10조 )

1) 표준지의 선정

지가를 공시하기 위해서는 토지이용상황이나 주변환경, 기타 자연적·사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 대표성·중용성·안정성·확정성이 있는 토지를 표준지로 선정합니다.

2) 표준지가격의 조사,평가

① 표준지에 대한 매년1월1일의 적정가격을 감정평가사가 조사·평가하여 시·군·구 토지평가위원회의 심의를 거친 시장·군수· 구청장의 의견을 청취합니다. 이 때 감정평가사는 인근유사토지의 거래가격·임료 및 조성에필요한비용 추정액 등을 종합적으로 참착하여야 하며 표준지에는 정착물 또는 권리가 존재하지 아니하는 것으로 보고 평가합니다.
② 감정평가업자에게 의뢰한 표준지의 적정가격은 감정평가업자가 제출한 조사·평가액의 산술평균치를 기준으로 합니다.
③ 국토해양부장관은 감정평가업자가 행한 조사·평가가 관계법령에 위반하여 평가되었거나 부당하게 평가되었다고 인정할 경우 다시 조사·평가 의뢰할 수 있습니다. 당해 조사·평가액을 적정한 것으로 인정할 수 없는 특별한 사유가 있거나 조사·평가액 중 최고평가액이 최저평가액의 1,3배를 초과하는 경우에는 다른 2인의 감정평가업자에게 다시 의뢰할 수 있습니다.

3) 중앙토지평가위원회의 심의

일련의 절차를 거쳐 조사·평가된 표준지 가격을 공시지가의 공신력 제고와 평가가격의 균형 확보를 위하여 전문가로 구성된 토지평가위원회의 심의를 거쳐야 합니다.

4) 지가의 공시

국토해양부장관은 중앙토지평가위원회의 심의를 거친 후 1㎡ 표준지가격 및 당해 표준지의 가격형성요인 등을 공시하여야한다. 즉, 표준지의 1월1일의 적정가격은 물론 지목, 지번, 면적, 형상 등을 공시하여야 하며 아울러 열람방법, 이의신청에 대해서도 공고하여야 합니다.

5) 공시지가의 열람 및 공시지가의 공급

국토해양부장관이 지가를 공시한 때에는 그 내용을 서울특별시장·광역시장 및 도지사를 거쳐 시장·군수·구청장에게 송부하여 일반국민에게 열람하게 하여야 합니다.

6) 공시지가에 대한 이의 신청

공시지가에 대해 이의가 있는 자는 공시지가의 공시일로부터 30일 이내에 서면으로 국토해양부장관에게 이의를 신청할 수 있습니다. 국토해양부장관은 이의신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 합니다. 이는 공시지가의 객관성을 확보하여 공신력을 높이기 위한 것으로 공시내용·절차의 적법성뿐만 아니라 금액의 고·저도 이의신청의 대상이 됩니다.